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CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《上海冷庫(kù)白皮書(shū)》顯示，隨著近三年來(lái)上海冷庫(kù)需求躍升，截至2022年底，上海高標(biāo)冷庫(kù)存量達(dá)到104萬(wàn)平方米，是全國(guó)首個(gè)邁入百萬(wàn)級(jí)體量的城市，整體出租率為92%。其中，松江、臨港和奉賢的區(qū)域特征和客戶群體較為鮮明，是上海冷庫(kù)最為活躍的子市場(chǎng)。

上海冷庫(kù)需求的持續(xù)增長(zhǎng)得益于上海在國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的消費(fèi)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

報(bào)告顯示，上海高標(biāo)冷庫(kù)的前三大需求行業(yè)分別為進(jìn)口食品、連鎖餐飲和商超零售，此外，快速消費(fèi)品、生鮮食品加工及乳制品等行業(yè)的冷庫(kù)需求亦表現(xiàn)活躍。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2023上半年上海冷庫(kù)租賃市場(chǎng)錄得超過(guò)15萬(wàn)平方米的成交。

2022年上海高標(biāo)冷庫(kù)業(yè)主租金為每天每平方米3.5元，是干倉(cāng)租金的兩倍有余，而終端客戶租金達(dá)到每天每平方米4.16元。上海終端客戶租金和業(yè)主租金之間價(jià)差在每天每平方米0.6-0.8元，在業(yè)主租金基礎(chǔ)上增加了20%。數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主租金與終端客戶租金價(jià)差在2020年之后明顯擴(kuò)大，體現(xiàn)了當(dāng)租賃需求快速擴(kuò)張時(shí)冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商擁有更強(qiáng)的定價(jià)能力。

松 江：松江是上海配送型冷庫(kù)聚集的熱門(mén)子市場(chǎng)，新增供應(yīng)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。區(qū)域內(nèi)冷庫(kù)主要服務(wù)于食品流通與大宗存儲(chǔ)，部分冷庫(kù)配備了食品加工的操作間和生產(chǎn)線，進(jìn)一步拓展了冷庫(kù)的服務(wù)內(nèi)容。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年松江的新交付項(xiàng)目將以A類(lèi)專業(yè)冷庫(kù)為主，這將有效改善松江高標(biāo)冷庫(kù)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并進(jìn)一步吸引優(yōu)質(zhì)客戶集聚。

世邦魏理仕建議投資者結(jié)合冷鏈?zhǔn)称菲髽I(yè)客戶的商品流向和周轉(zhuǎn)要求，基于立足松江、服務(wù)上海、輻射華東的定位，重點(diǎn)布局適用于冷鏈?zhǔn)称妨魍ê图庸て髽I(yè)的具備分撥和配送功能的周轉(zhuǎn)型冷庫(kù)。

臨港新片區(qū)：作為我國(guó)進(jìn)口食品存儲(chǔ)和中轉(zhuǎn)樞紐。臨港是上海高標(biāo)冷庫(kù)最重要的子市場(chǎng)之一。區(qū)域內(nèi)冷庫(kù)主要服務(wù)于進(jìn)口食品貿(mào)易。未來(lái)兩年，臨港將有較大規(guī)模的新增供應(yīng)集中交付。與此同時(shí)，隨著疫情影響的消除，食品進(jìn)口貿(mào)易回歸常態(tài)化增長(zhǎng)將促進(jìn)冷庫(kù)需求增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)在經(jīng)歷短期去化壓力后，2025年后臨港區(qū)域冷庫(kù)供求關(guān)系將趨于平衡，租金上漲動(dòng)能將有所增強(qiáng)。

世邦魏理仕建議，考慮到臨港的進(jìn)出口樞紐區(qū)位，投資者在投資時(shí)應(yīng)充分考慮進(jìn)出口貿(mào)易企業(yè)的需求特性，優(yōu)先鎖定主力租戶并結(jié)合其商品特征設(shè)計(jì)溫區(qū)和專屬功能區(qū)。

奉 賢(不含臨港)：奉賢是生鮮電商和商超企業(yè)布局物流配送中心的重要子市場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)冷庫(kù)以城市配送倉(cāng)為主。奉賢高標(biāo)冷庫(kù)的新增供應(yīng)較為平緩，長(zhǎng)期以來(lái)鮮有大體量項(xiàng)目交付、或多個(gè)項(xiàng)目集中入市的情況，區(qū)域內(nèi)高標(biāo)冷庫(kù)資源整體較為稀缺。

世邦魏理仕建議投資者緊密結(jié)合生鮮電商和商超企業(yè)的貨物品類(lèi)特征及周轉(zhuǎn)要求，重點(diǎn)布局滿足冷鏈?zhǔn)称贩謷涂爝M(jìn)快出功能的城市配送型冷庫(kù)。冷庫(kù)的功能設(shè)計(jì)方面，除常規(guī)的存儲(chǔ)區(qū)之外，可進(jìn)一步增加貨物分揀和訂單組配等作業(yè)區(qū)空間。

在世邦魏理仕今年開(kāi)展的中國(guó)物流租戶調(diào)查中，45.5%的受訪租戶希望倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)增加屋頂光伏玻璃板，而43.3%的租戶希望增設(shè)新能源車(chē)充電樁。

由于冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)成本中的電費(fèi)占比通常在8-15%之間，遠(yuǎn)高于一般干倉(cāng)的2-5%(未配置大型自動(dòng)化設(shè)備情況下)，將ESG因素納入設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)對(duì)冷庫(kù)而言尤為重要。世邦魏理仕建議投資者聯(lián)合租戶共同探索分布式光伏系統(tǒng)、冷庫(kù)智能溫控系統(tǒng)、以及“削峰平谷”錯(cuò)峰購(gòu)電計(jì)劃等舉措有效降低冷庫(kù)用電能耗，幫助租戶攤薄單位運(yùn)營(yíng)成本，從而提升其對(duì)冷庫(kù)租金的承受能力。

此外，由于工人無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間在低溫環(huán)境下持續(xù)工作，冷庫(kù)租戶或運(yùn)營(yíng)商越來(lái)越積極的采用自動(dòng)化設(shè)備、倉(cāng)儲(chǔ)管理系統(tǒng)等新技術(shù)，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的人力成本優(yōu)化和倉(cāng)庫(kù)運(yùn)營(yíng)效率提升。報(bào)告建議投資者通過(guò)自身投入或協(xié)助租戶進(jìn)行科技投入，幫助租戶降本增效，投資者也能夠獲得更加長(zhǎng)期穩(wěn)定的租約。

總體而言，世邦魏理仕建議投資者重點(diǎn)松江、臨港和奉賢等冷庫(kù)需求產(chǎn)業(yè)集聚度高的子市場(chǎng)的綠地開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目收購(gòu)機(jī)會(huì)；針對(duì)閔行、嘉定及寶山等高標(biāo)冷庫(kù)規(guī)模小且新增供地稀缺的區(qū)域，積極尋找存量項(xiàng)目升級(jí)和‘干改冷’機(jī)會(huì)。

投資者應(yīng)根據(jù)所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征及客戶綜合需求來(lái)設(shè)計(jì)冷庫(kù)的功能和產(chǎn)品，同時(shí)將智慧物流和綠色低碳納入冷庫(kù)投建運(yùn)營(yíng)中。而對(duì)于冷庫(kù)網(wǎng)絡(luò)規(guī)模較大的業(yè)主，我們建議可以考慮增加在信息系統(tǒng)、自動(dòng)化設(shè)備以及冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)方面的投資和建設(shè)，拓展多元化的收入，并增強(qiáng)租戶黏性。

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